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Vivienda · Promesa de compraventa · Colombia

Promesa de compraventa — con fecha de notaría, arras y cláusula penal

Lista, no en blanco.

La promesa está escrita. Llene las partes, el inmueble, el precio y la fecha de notaría.

Revisión por abogado: 16 €

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Este texto se ha preparado con ayuda de IA.

Respuesta corta. La promesa de compraventa obliga solo si cumple cuatro requisitos: consta por escrito, el contrato prometido es válido, fija un plazo o condición para firmar la venta y determina el negocio de modo que solo falte la tradición o las formalidades (Código Civil, art. 1611, subrogado por la Ley 153 de 1887, art. 89). La promesa no transfiere el inmueble: la venta de bienes raíces solo es perfecta con escritura pública (art. 1857) y la propiedad pasa con la inscripción en la oficina de registro (art. 756).

Actualizado: · Próxima revisión: 2027-02-08

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Escribe la fecha y calculamos los plazos

 

  • Límite para retractarse con arras si no se fijó plazo (Código Civil, art. 1860)escriba la fecha
  • Pedir el certificado de tradición y libertad otra vez antes de la escritura (30 días, sugerencia nuestra)escriba la fecha

Revise su caso.

El art. 1860 también cierra la retractación al firmar la escritura o al empezar la entrega, si eso ocurre antes de los dos meses. La fecha de la escritura la fijan ustedes en la cláusula quinta.

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Sin fecha y notaría para la escritura, la promesa no obliga.

Escriba si el dinero inicial es parte del precio.

Texto completo de la promesa de compraventa

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Promesa de compraventa de inmueble

En [CIUDAD], a [FECHA], firman esta promesa:

Promitente vendedor: [NOMBRE COMPLETO], identificado con cédula de ciudadanía [NÚMERO] de [CIUDAD DE EXPEDICIÓN], domiciliado en [DIRECCIÓN], estado civil [ESTADO CIVIL], teléfono [TELÉFONO].

Promitente comprador: [NOMBRE COMPLETO], identificado con cédula de ciudadanía [NÚMERO] de [CIUDAD DE EXPEDICIÓN], domiciliado en [DIRECCIÓN], estado civil [ESTADO CIVIL], teléfono [TELÉFONO].

Primera. Objeto. El promitente vendedor promete vender y el promitente comprador promete comprar el siguiente inmueble: [CASA / APARTAMENTO / LOTE], ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA, MUNICIPIO Y DEPARTAMENTO], con folio de matrícula inmobiliaria [NÚMERO] de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de [CIUDAD], cédula catastral [NÚMERO], área de [ÁREA] m², con estos linderos: [LINDEROS O REFERENCIA A LA ESCRITURA QUE LOS CONTIENE].

Segunda. Título del vendedor. El promitente vendedor adquirió el inmueble por [COMPRA / HERENCIA / OTRO], según escritura pública [NÚMERO] del [FECHA] de la Notaría [NÚMERO] de [CIUDAD].

Tercera. Precio. El precio es de $[VALOR] ([VALOR EN LETRAS] pesos), que el promitente comprador pagará así:
a) $[VALOR] el [FECHA], a la firma de esta promesa, por [TRANSFERENCIA / CHEQUE / OTRO MEDIO].
b) $[VALOR] el día de la firma de la escritura pública.
c) $[VALOR] el [FECHA], con [RECURSOS PROPIOS / CRÉDITO / SUBSIDIO].

Cuarta. Arras. La suma de la letra a) se entrega como [PARTE DEL PRECIO Y SEÑAL DE QUEDAR CONVENIDOS (arras confirmatorias, art. 1861 del Código Civil) / ARRAS DE RETRACTACIÓN, con derecho a retractarse hasta el [FECHA] (arts. 1859 y 1860 del Código Civil)].

Quinta. Escritura pública. La compraventa se otorgará por escritura pública en la Notaría [NÚMERO] de [CIUDAD], el [FECHA] a las [HORA]. Si ese día no es hábil para la notaría, se firmará el siguiente día hábil a la misma hora. Para ese momento el promitente vendedor llevará el certificado de tradición y libertad reciente y los paz y salvos de impuesto predial, valorización y administración que se exijan.

Sexta. Entrega. El inmueble se entregará el [FECHA], [DESOCUPADO / CON LOS ELEMENTOS DE LA LISTA ANEXA], en el estado en que el promitente comprador lo conoció, con servicios públicos al día.

Séptima. Libertad del inmueble. El promitente vendedor declara que el inmueble es de su exclusiva propiedad y que no tiene hipotecas, embargos, pleitos pendientes, condiciones resolutorias, patrimonio de familia ni afectación a vivienda familiar, salvo: [NINGUNO / DESCRIBIR Y CÓMO SE CANCELARÁ ANTES DE LA ESCRITURA].

Octava. Gastos. Los gastos de notaría se pagan [POR MITADES / OTRO ACUERDO]; los de registro y beneficencia, [ACUERDO]. Si no se pacta otra cosa, los gastos de la escritura se dividen entre vendedor y comprador (art. 1862 del Código Civil).

Novena. Cláusula penal. Quien incumpla esta promesa pagará a quien cumplió o se allanó a cumplir $[VALOR] a título de pena. [Pagar la pena no extingue la obligación de firmar la escritura. / Además de la pena podrá pedirse la indemnización de perjuicios.] Sin esta frase expresa, no pueden pedirse a la vez la pena y la indemnización (art. 1600 del Código Civil).

Décima. Requisitos legales. Las partes dejan constancia de que esta promesa consta por escrito, que fija la fecha, la hora y la notaría de la escritura y que determina el inmueble y el precio de modo que solo falta otorgar la escritura e inscribirla (art. 1611 del Código Civil, subrogado por el art. 89 de la Ley 153 de 1887). La propiedad solo pasará al comprador con la inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (art. 756 del Código Civil).

Undécima. Notificaciones. Los avisos entre las partes se envían a: vendedor [CORREO Y DIRECCIÓN]; comprador [CORREO Y DIRECCIÓN].

NombreCédulaFirma
Promitente vendedor[NOMBRE][NÚMERO]____________________
Promitente comprador[NOMBRE][NÚMERO]____________________
Cónyuge o compañero(a) del vendedor, si su firma se requiere[NOMBRE][NÚMERO]____________________

Para mí: antes de firmar

  • ☐ Pedí un certificado de tradición y libertad reciente y revisé dueño, hipotecas, embargos y afectaciones
  • ☐ La promesa tiene fecha, hora y notaría de la escritura: sin plazo o condición no obliga (CC, art. 1611)
  • ☐ El inmueble está identificado con matrícula, cédula catastral y linderos (CC, art. 1611, regla 4a)
  • ☐ Dejé escrito si el dinero inicial es parte del precio; si no, se presume arras de retractación (CC, art. 1861)
  • ☐ Esta promesa no transfiere la propiedad: hace falta escritura pública e inscripción en registro (CC, arts. 1857 y 756)
  • ☐ Guardé los comprobantes de cada pago

Plazos

Los plazos, con la fuente

QuéPlazoFuente
Cuándo obliga la promesapor escrito; contrato prometido válido; plazo o condición que fije cuándo se firma; negocio tan determinado que solo falte la tradición o las formalidadesCódigo Civil, art. 1611 (Ley 153 de 1887, art. 89)
Venta del inmuebleno es perfecta mientras no se otorgue escritura públicaCódigo Civil, art. 1857
Paso de la propiedadcon la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicosCódigo Civil, art. 756
Arrassi no consta por escrito que son parte del precio o señal, se presume que son de retractación: quien las dio las pierde y quien las recibió las devuelve dobladasCódigo Civil, arts. 1859 y 1861
Plazo para retractarsesi no se fijó, no después de dos meses del acuerdo, ni después de la escritura o de empezar la entregaCódigo Civil, art. 1860
Cláusula penalno se piden a la vez la pena y la indemnización, salvo pacto expresoCódigo Civil, arts. 1592 y 1600
Si el otro incumplese puede pedir la resolución o el cumplimiento, con indemnización de perjuiciosCódigo Civil, art. 1546
Gastos de escriturase dividen entre vendedor y comprador, salvo otro acuerdoCódigo Civil, art. 1862

Escriba en la promesa la notaría, la fecha y la hora de la escritura: una promesa sin plazo o condición no produce obligación (art. 1611, regla 3a). Revise también el certificado de tradición y libertad antes de entregar dinero.

Paso a paso

Qué hacer, en orden

  1. 1

    Revise el certificado

    Tradición y libertad, reciente.

  2. 2

    Identifique el inmueble

    Matrícula, cédula catastral, linderos.

  3. 3

    Fije notaría y fecha

    Día, hora y número de notaría.

  4. 4

    Defina las arras

    Parte del precio o retractación.

  5. 5

    Firmen la promesa

    Vendedor y comprador.

  6. 6

    Escritura y registro

    Así pasa la propiedad.

Preguntas

¿Qué requisitos debe tener una promesa de compraventa?

Cuatro: constar por escrito, que el contrato prometido sea válido, un plazo o condición que fije cuándo se firma la venta y que el negocio quede tan determinado que solo falte la tradición o las formalidades legales (Código Civil, art. 1611).

¿La promesa necesita notaría?

La promesa debe constar por escrito (art. 1611). La venta del inmueble sí necesita escritura pública: sin ella no es perfecta (art. 1857). Por eso la promesa fija la notaría y la fecha de la escritura.

¿Con la promesa ya soy dueño?

No. La propiedad del inmueble pasa con la inscripción de la escritura en la oficina de registro de instrumentos públicos (art. 756).

¿Qué pasa con las arras si alguien se arrepiente?

Si son de retractación, quien las dio las pierde y quien las recibió las devuelve dobladas (art. 1859). Si consta por escrito que son parte del precio o señal de quedar convenidos, no hay retractación (art. 1861).

¿Puedo cobrar la cláusula penal y además los perjuicios?

Solo si así se pactó expresamente; si no, se pide una de las dos a elección (art. 1600).

¿Quién paga la notaría?

Si no acuerdan otra cosa, los gastos de la escritura se dividen entre vendedor y comprador (art. 1862).

Fuentes oficiales

Otros documentos

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